市场比较法

　　市场比较法是指将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。

　　所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。

　　运用市场比较法，必须的前提条件是：

　　1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；

　　2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。

　　一、市场比较法的基本公式：

　　V＝VB×A×B×C×D

式中：V：待估房地产价格；

　　　VB：比较实例价格；

　　　A： 待沽房地产交易情况条件系数／比较实例房地产交易情况条件系数

　　　B：待估房地产估价期日指数／比较实例房地产交易日期日指数

　　　C：待估房地产区域因素条件系数／比较实例房地产区域因素条件系数

　　　D：待估房地产个别因素条件系数／比较实例房地产个别因素条件系数

　　二、市场比较法估价程序

　　（1） 收集房地产交易实例：资料收集范围包括：房地产位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、使用年期、交易条件、影响房地产价格的区域和个别因素、房地产价格等。

　　（2） 确定比较实例：要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近(成交日期与估价时点不宜超过一年)，与估价房地产用途相同，房地产条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

　　（3） 建立价格可比基础：各比较实例应在以下方面统一：付款方式(一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容)、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。

　　（4） 进行交易情况修正：交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

　　（5） 进行估价期日修正：估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用房地产价格指数进行修正。

　　（6） 进行区域因素修正：区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。

　　（7） 进行个别因素修正：个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子包括：房地产位置、面积、形状、临街状况、房地产内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。

　　（8） 求出比准价格。所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法等方法之一计算综合结果，作为比准价格。