房地产政策并未出清 短期难以转向放松

　　3月以来，政策似乎已进入了一个检验效果的阶段，短期来看，暂时可能没有进一步更严厉的政策出台。央行副行长苏宁3月8日表示，“对于楼市，还要观察政策的作用，目前没有出台新政策的需求”。3月9日，住建部部长姜伟新表示，“未来20年，中国房价上涨压力很大，但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大”。两会期间的政府工作报告中除了保障房计划建设规模超预期外，房地产行业政策体现了一贯性，没有超调的政策出台。

　　但我们认为，政策并未出清，政策的进退将根据房价走势和保障民生的需要而定，短期还看不到其将转向放松。

　　从近期的政策表态来看，政策的目标也有所变化。政府对房地产市场的调控，从之前的以调控房价、遏制房价过快上涨为主演变到调控房价和增加保障房、增加普通住宅并举。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新在两会上表示，中央政府提出了全面加快住房供应的政策。首先是加快普通商品房供应,要求各地加快商品房项目的审批、开工时间，缩短开工周期。其次，要全面加快经济适用房、限价房建设，并扩大保障范围。中央已经将促进保障性住房建设和遏制房价过快上涨作为考核任务，下达给地方政府，要求必须完成。

　　而之所以产生这样的转变，我们认为主要原因是：其一，从2010年初以来的成交量来看，投资投机性需求已基本得到抑制；其二，房价快速上涨的势头虽得到遏制，但在无物业税等政策干预的情况下，短期库存不足和开发商资金的充裕令房价下调的难度很高；其三，即使出现了前两点的变化，也难以使相当部分中低收入阶层有能力购买商品住房，居住民生依然无法实现最大范围的保障。

　　根据观察，我们发现2月以来的主要政策保持了一贯性。3月两会的政府工作报告中关于2010年房地产的政策的表述为：继续延续四个方面的调控，包括增加保障房供给、增加普通商品住宅供给、抑制投机性购房及规范市场秩序。我们认为，这保持了与之前的国四条和国十一条的一贯性，特别值得关注的是保障房的计划建设规模，今年计划建设规模为300万套。假设按一套60平方米计算，将占到09年全国商品住宅销售面积8.04亿平米的22%，这个比例比较高，如果严格按照这一建设规模实施，将对部分商品住宅市场形成一定的挤出效应，不过保障房的实际建设规模和力度还需要观察。另外，政府倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场，其意图也可能是通过租赁市场分流当前一部分的需求，从而缓解市场的需求压力。

　　据悉，2月份中央层面仅出台了一个政策，即《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知指出，房地产开发类信托业务是开发商多元化融资渠道中的一种，这个文件强调了信托融资的门槛与银行开发贷款一致，堵住了2008-2009年存在的一些变通的做法，如未取得施工许可证即可获得信托融资，对部分目前较倚重信托融资的小开发商将形成一定的不利影响。

　　同时，2月25日媒体报道证监会重新开始审核房地产上市公司的再融资，也被理解为是对房地产上市公司未来资金面的利好，因此，当日地产股股价也有所表现，但我们认为，重启再融资审核未必意味着是对调控政策的放松。

　　作为本轮房地产调控的纲领性文件，12月中旬起出台的国四条、国十一条基本框定了今年的调控方向和路径。2月起，各个地方接力中央，北京、广东等陆续出台了地方性的“十一条”，调控手段基本围绕国十一条的框架，即从增加普通住宅供给、增加保障房供给、抑制投机性需求、加强市场管理四个方面进行调控。北京特别强调了2个50%的政策性住房比例，值得关注。